上海中粮海景壹号

　　虽然10月期间楼市供应并不给力，但整体成交势头还是维持在一定水准，上周虽环比回落，但跌幅明显缩减。机构提供的数据显示，上周(10月22日-10月28日)上海市新房住宅的成交面积为20.67万平方米，环比前周下跌1.03%。10月成交量较9月同期基本保持一致，业内判断10月总量有望再超80万平方米。

　　市场人士表示，今年金九银十两月虽皆较6月份的高位略有回落，但也能持续保持在月均成交80万平方米的上方，与去年同期楼市9、10月份“铜九铁十”的低迷交投行情不可同日而语，这也间接反映了当前楼市已初步筑底。

　　中高端市场持续上扬

　　上周全市楼市成交量继续维持在20万平方米左右的水平，不过均价却在时隔10周后再度回到了2.3万元/平方米以上的高位水平。

　　虽然近期越来越多的项目开始逐渐收缩优惠，但近2周成交均价的上扬，主要是由于成交结构转变所致。商报记者了解到，上周单价3万元以上的中高端楼盘占到了全市成交总面积的23.7%，相比前周的21.8%进一步增长。成交榜排名首位的是五角场中高端楼盘创智天地嘉苑，上周共计售出57套房源，大宁板块的慧芝湖花园亦跻身前十之列。不过成交榜前列中依然不乏宝华盛世花园、东方冠郡、绿地时代名邸等万元盘。

　　高端市场方面，上周全市单价5万元/平方米以上的高端商品住宅共计成交34套，相比前周增加7套，其中浦东花木的四季雅苑在上周集中售出9套公寓房源，嘉御庭也售出了6套房源。尤其值得注意的是，陆家嘴豪宅——中粮海景壹号上周售出了一套390平方米的房源，其均价高达21.56万元/平方米，成为沪上一手住宅市场中首套单价超过20万元的房源。此前上海成交单价最高的楼盘保持者是于2010年末成交的汤臣一品，其当时成交均价约为19万元/平方米。

　　自3月复苏以来，豪宅市场交投表现一直不错。据统计，年初至今(截至10月28日)全市单价在5万元/平方米以上的新房住宅共成交1326套，同比提升8.1%;而作为极度稀缺资源的10万元/平方米以上顶级豪宅表现更是抢眼。来自21世纪不动产的统计数据显示，2012年至今全年成交均价在10万元/平方米以上的新房住宅共计成交110套，同比提升1%，已占去年全年总量的93%，平均每3天不到就能售出一套。

　　市场分析人士表示，全市三季度内豪宅整体成交走势其实是逐月回落的，不过这种情况在近期或有所转变。随着我国经济下行趋势逐步显露筑底回升迹象，追求资产保值、升值的高端需求对于豪宅产品的青睐也有所抬头，目前看来年内豪宅成交总量赶超2011年无太大悬念。

　　与目前市场上部分中高端楼盘通过优惠措施提高自身性价比，得以吸引改善性购房者入市所相反，部分低端楼盘则正在提价。如今年以超低价闻名的嘉定玲珑湾城项目，上周的公寓成交均价已经达到1.15万元/平方米，高出前期2000元左右，其去库存化速度也因此大不如前。

　　周均供应面积较9月减半

　　上周全市新房住宅的新增供应面积共计18.8万平方米，环比提升29%。公寓项目有8批次、13.7万平方米供应，环比回落2%;而别墅供应则有3批次，5.1万平方米供应，环比提升6.3倍。上周住宅的新增供应以外围楼盘为主，如同润山河小城、丽都华庭等刚需项目，而上隽嘉苑和海上湾华庭等项目的联排别墅推盘量也较为可观。

　　据悉，这已是楼市连续第二周低于20万平方米的关口。虽然环比上涨，但事实上，10月周均新增供应面积仅为15.8万平方米，较9月周均供应缩水近一半。

　　项目类型方面，上周楼市新推项目共计8个，数量上虽有增加，但项目供应体量则仍延续此前多批少量的惯性。据统计，上周供应体量在万平方米以上的项目共计3个，占比不足四成。值得注意的是，上周5个供应体量低于3万平方米的新增项目中皆为近半年内已经开过数次盘的项目，且大部分楼盘价格较此前一批次房源预售报价略有提升。

　　业内人士认为，步入10月后开发商的推盘策略明显偏于保守，其中未来市场及政策的不确定是主要因素。另外由于上海楼市长期处于去库存的阶段，2012年前三季度本市新房住宅的新开工面积同比降幅继续扩大，这也在一定程度上主导着部分开发商的推盘意愿。

　　除了住宅外，上周部分市中心高端写字楼的入市也颇受瞩目，如静安的中华企业大厦和徐家汇的汇京国际广场。不过，此前有消息称高和资本已出资7.9亿元收购中华企业大厦5-27层，因此此次中华企业大厦领取预售证应该只是交易流程所需。

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　　1200套房源上周入市刚需近九成

　　虽然实际入市房源数量有所下滑，但整体上仍维持在千套以上的高位。上周上海市内共有13个住宅项目开盘，数量与前周实际开盘项目数量相比增加了1个，推房量近1200套，与前周供应量相比下降了两成以上。在这近1200套房源里，刚需产品的数量相比上周有大幅增加，占比达到了全部新推房源的近九成。

　　据悉，上周入市的项目里，只有1个项目处于外环以内地区，报价在20000元/平方米以内的房源数量达到了近1100套，占比接近九成。换而言之，剩余的项目新推量加起来也不过百套而已。

　　“由于临近年底，不少项目的发力销售期已经结束或者进入尾声，大多项目不会选择大量推盘，除非价格有明显让步，否则今年剩下的的时间难以消化大量房源。所以推盘主要以少量加推为主。”上海搜房数据监控中心分析师曲鹏表示，通过前10个月的成交情况来看，2012年楼市将远远好于2011年，不少项目都已经完成或接近完成全年业绩，不需要像去年年底一样发力抢收，所以通过下调售价来促进成交的需求不强，而且除了全新盘以外，大多项目不会选择大量推盘。

　　目前，银十已接近尾声，截至28日的成交量为74.6万平方米。业内预计最终成交量将略微高于9月81万平方米的水平，而今年最后的传统楼市旺季将平淡收尾。加上10月，楼市已连续四月维持在80万平方米左右的稳定水平，如果年末没有明显的政策变化，楼市可能继续维持在稳定状态。